Mietminderung bei Wasserschaden – So stark dürfen Sie die Miete kürzen
- Ob Sie bei einem Wasserschaden die Miete mindern können, hängt von der Schuldfrage ab.
- Sie müssen einen Wasserschaden sofort melden, um die Miete kürzen zu können.
- Beim Einsatz von Trocknungsgeräten zur Entfeuchtung kann die Mietminderungsquote bis zu 100 % betragen.
- Die Höhe der Mietminderung hängt u. a. davon ab, wie viele Zimmer vom Wasserschaden betroffen sind.
- Je nach Schwere des Schadens können Sie von den Vermieter:innen auch einen Hotelaufenthalt erstattet bekommen.
Inhalt:
- Wann bei einem Wasserschaden eine Mietminderung rechtens ist
- Wer hat Schuld am Wasserschaden?
- So gehen Sie bei einem Wasserschaden korrekt vor
- So kündigen Sie eine Mietminderung an
- So setzt sich die Mietminderungsquote bei Wasserschaden zusammen
- Wie hoch eine realistische Mietminderung bei Wasserschaden ausfällt
- Häufige Fragen zu Mietminderung bei Wasserschaden
Wann bei einem Wasserschaden eine Mietminderung rechtens ist
Grundsätzlich steht es Mieter:innen zu, eine um einen bestimmten Satz geminderte Miete zu zahlen, wenn das Mietobjekt durch einen Mangel nur noch beschränkt nutzbar ist. Im Falle eines Wasserschadens ist jedoch essenziell, ob die mietende Partei eine Mitschuld an dem Schaden trägt. So kann bereits eine kaputte Waschmaschine oder eine übergelaufene Badewanne zu einem großen Schaden führen.
Irrelevant ist dagegen, ob der Vermieter oder die Vermieterin eine Mitschuld am Wasserschaden trägt – wie die mangelnde Wartung der Wasserrohre. Selbst bei einem Wasserschaden durch ein kaputtes Dach nach einem Unwetter dürfen Mieter:innen eine Mietminderung durchsetzen.
Diese Voraussetzungen müssen für eine Mietminderung erfüllt sein:
- Schaden beeinträchtigt die Nutzbarkeit des Mietobjekts
- Sofortige Mängelmeldung bei den Vermieter:innen
- Mieter:in trägt keine Schuld
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Wer hat Schuld am Wasserschaden?
Die Schuldfrage ist bei einem Wasserschaden essenziell. Denn diese entscheidet darüber, ob Mieter:innen ein Recht haben, eine Mietminderung durchzusetzen. Liegt eine Schuld oder eine Mitschuld bei den Mieter:innen, kann in der Regel keine Mietminderung angestrebt werden.
Häufige Wasserschäden in Folge von Mitverschulden der Mieter:innen:
- Alte Waschmaschine ohne Wasser-Stopp geht kaputt
- Schlauch an Waschmaschine bricht (regelmäßige Wartung notwendig)
- Kaputtes oder undichtes Wasserbett
- Übergelaufene Badewanne
Das Recht auf Mietminderung entfällt nur, wenn Mieter:innen direkt verantwortlich für den entstandenen Wasserschaden sind. In jedem anderen Fall kann und sollte die Miete gemindert werden und es besteht ein Recht darauf. Auch in Fällen, in denen Vermieter:innen keine direkte Schuld haben, wie bei Unwetter oder einem Wasserschaden in der Nachbarwohnung, darf eine gekürzte Miete beglichen werden.
Häufige Wasserschäden ohne Mitverschulden der Mieter:innen:
- Wasserschaden in einem angrenzenden Mietobjekt
- Rohrbruch
- Wassereintritt über das Dach
Gut zu wissen
Dafür sind Mieter:innen und Vermieter:innen verantwortlich
Damit ein Wasserschaden möglichst vermieden werden kann, müssen beide Mietparteien gewissen Pflichten nachkommen. So sollten Mieter:innen sich in regelmäßigen Abständen versichern, dass ihre Waschmaschine korrekt funktioniert und auch der Wasserschlauch keine kaputten Stellen aufweist. Ebenso müssen Besitzer:innen von Wasserbetten, Aquarien oder anderen potentiellen Gefahrenquellen sicherstellen, dass diese möglichst kein Wasserschaden herbeiführen können. Kommt es dennoch zu einem selbstverschuldeten Wasserschaden, entsteht für Mieter:innen durch regelmäßige Kontrollen kein Recht auf Mietminderung.
Ebenso haben Vermieter:innen die Pflicht, regelmäßig zu kontrollieren bzw. kontrollieren zu lassen, ob alle Wasserrohre noch aktuellen Standards entsprechen und auch das Dach frei von Lecks ist. Selbst wenn diese Kontrollen regelmäßig stattgefunden haben, ändert dies nichts an dem Recht auf Mietminderung der Mieter:innen bei einem von ihnen unverschuldeten Wasserschaden.
So gehen Sie bei einem Wasserschaden korrekt vor
Ein Wasserschaden in der eigenen Wohnung ist in jedem Fall ärgerlich, da die Situation je nach Ausmaß auch für Mieter:innen gefährlich werden kann. Bleibt ein Schaden durch Wasser zu lange unentdeckt bzw. unbehandelt, können sich die Auswirkungen – in Form von Schimmel und anderen Pilzen – auf die Gesundheit auswirken. Reagieren Mieter:innen nicht schnell genug bei einem Wasserschaden, kann es jedoch auch gefährlich und teuer werden, wenn das Wasser mit Strom oder elektronischen Geräten in Kontakt kommt.
Vermieter:innen können Mieter:innen sogar zur Rechenschaft ziehen – also auf Schadenersatz verklagen – wenn ein Wasserschaden ungemeldet bleibt und dadurch die Eigenschaften der Wohnung stark beschädigt werden. Jedoch muss auch hier stets eine Abwägung erfolgen, ab wann Mieter:innen tatsächlich Verantwortung für die Beseitigung eines Wasserschadens tragen.
So kündigen Sie eine Mietminderung an
Je nach Ausmaß des Schadens können Sie die Ankündigung einer Mietminderung gleich bei Mängelmeldung mitschicken oder erst wenige Tage auf die Schadensbeseitigung warten. Sie können auch jederzeit die Höhe der Mietminderung anpassen, wenn sich herausstellen sollte, dass der Wasserschaden umfassender ist oder Ihre Wohnung aufgrund des Einsatzes von Trocknungsgeräten länger nicht bewohnbar sein wird.
- Wasserschaden Vermieter:in melden
- Mietminderung ankündigen
- Schadensbeseitigung und weitere Entwicklung abwarten
- Ggf. Mietminderungquote anpassen (bspw. beim Einsatz vom Trocknungsgeräten)
Nutzen Sie hierfür gerne unseren Musterbrief für die Meldung des Schadens, die Ankündigung der Mietminderung und ggf. eine Anpassung bei negativer Entwicklung. Wichtig ist, dass Sie mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin sofort nach Auftritt des Schadens direkt und offen kommunizieren.
So setzt sich die Mietminderungsquote bei Wasserschaden zusammen
Die Ausmaße, die ein Wasserschaden in einem Mietobjekt annimmt, entscheiden darüber, wie hoch die Mietminderung angesetzt werden kann. Handelt es sich lediglich um eine kleine Pfütze, die schnell weggewischt werden kann, lohnt sich das Vorgehen einer Mietkürzung meist gar nicht. Jedoch kann Wasser in der Wohnung auch bedeuten, dass die eigenen vier Wände für viele Wochen unbewohnbar werden.
Wichtig, um die Höhe der Mietminderung bei einem Wasserschaden einschätzen zu können, sind folgende Fragen:
- Wie viele Zimmer sind betroffen?
- Wie hoch ist der betroffene Anteil der Gesamtwohnfläche?
- Sind Zimmer betroffen, die täglich genutzt werden?
- Welche Maßnahmen müssen zur Entfeuchtung ergriffen werden?
- Sind Trocknungsgeräte im Einsatz und wie lange müssen diese genutzt werden?
- Wie laut sind die Trocknungsgeräte?
- Wie groß ist die Fläche, die durch Einsatz der Trocknungsgeräte unbewohnbar wird?
Wie hoch eine realistische Mietminderung bei Wasserschaden ausfällt
Für Mieter:innen, die unsicher sind, wie hoch sie eine Mietminderungsquote ansetzen sollten, eignen sich Gerichtsurteile, in denen über vergleichbare Situationen entschieden wurde.
Folgende Urteile wurden bereits zur Mietminderung bei Wasserschaden gefällt:
| Mietminderungsquote | Situation | Aktenzeichen |
| 3 % | Wasserfleck und abgebrochene Teppichleiste | LG Berlin, Az.: S21/98 |
| 10 % | Wasserschaden im Badezimmer |
LG Berlin, Az. 65 S 347/05 |
| 20 % | Wasserschaden mit herabstürzenden Deckenteilen | OLG München, Az. 20 U 4428/06 |
| 25 % | Wasserschaden an der Wohnzimmerdecke | AG Osnabrück, Az. 14 C 231/94 |
| 38 % | Durch austretendes Abwasser entstandener Wasserschaden | AG Groß-Gerau, Az. 21 C 1336/78 |
| 80 % | 2 Trocknungsgeräte im Einsatz nach Wasserschaden | LG Köln, ZMR 2012, 625 |
Müssen Mieter:innen einen selbstverschuldeten Wasserschaden sofort melden?
Im Falle von selbstverschuldeten Mängeln ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Dennoch sind Mieter:innen verpflichtet, den entstandenen Schaden umgehend der vermietenden Partei zu melden. Wird das versäumt, können Vermieter:innen sogar Schadensersatzforderungen stellen, da nicht rechtzeitig auf den Schaden reagiert werden konnte.
Kann ich eine Mietminderung durchsetzen, wenn über einen längeren Zeitraum Trocknungsgeräte zum Einsatz kommen müssen?
Ja. Ist es notwendig, über mehrere Wochen zur Entfeuchtung Trocknungsgeräte in der Wohnung aufzustellen, dürfen Mieter:innen die Miete um bis zu 100 % mindern, da das Mietobjekt quasi unbewohnbar ist. So entschied das Amtsgericht Schöneberg (109 C 256/07).
Wer muss Entfeuchtungsmaßnahmen, wie den Einsatz von Trocknungsgeräten, bezahlen?
Bei einem Wasserschaden liegt die Verantwortung der Schadensbeseitigung bei der Person, die den Schaden verursacht hat. Haben Mieter:innen den Wasserschaden verschuldet, muss auch die Entfeuchtung kostentechnisch übernommen werden. Haben Sie jedoch einen Wasserschaden in Ihrer Wohnung, für den Sie nichts können, haben Sie auch keine Kosten für Trocknungsgeräte zu befürchten. Vermieter:innen müssen diese Kosten entweder selbst übernehmen oder an die Person übertragen, welche den Wasserschaden verschuldet hat.
Müssen Vermieter:innen alle Schäden nach einem Wasserschaden beseitigen?
Mängel, die sich auf die Gesundheit auswirken können – wie feuchte Stellen oder Schimmel – müssen behoben werden, da die Wohnung davor weiterhin vermindert nutzbar ist. Wurde beispielsweise der Parkettboden durch Wasserflecken in seiner Ästhetik vermindert, hängt es vom Ausmaß und der Situation ab. Es kann eine Mietminderung durchgesetzt werden, jedoch beschränkt sich diese auf wenige Prozent. Ästhetische Mängel müssen immer zwischen den beiden Parteien und ggf. einem Gericht geklärt werden. Wird eine Altbauwohnung jedoch aufgrund von ihrer Ästhetik teuer vermietet, haben Mieter:innen ein klares Recht auf Mietminderung, wenn diese Eigenschaften bei einem unverschuldeten Wasserschaden zerstört wurden.
Wie hoch darf ich die Miete mindern, wenn essenzielle Räume – wie Küche oder Bad – nicht nutzbar sind?
Müssen Vermieter:innen bei einem Wasserschaden etwaige Hotelkosten übernehmen?
Bei einem Wasserschaden, der die Wohnung unbewohnbar macht, weil zur Entfeuchtung Trocknungsgeräte zum Einsatz kommen müssen, sind Vermieter:innen in der Regel dazu verpflichtet, die Kosten für einen Hotelaufenthalt zu übernehmen (AG Köpenick, Urteil vom 21. April 2010 – 15 C 128/09).
Beitrag geprüft von
Rechtsanwalt Philipp Caba**
Philipp Caba ist ein erfahrener Rechtsanwalt mit Schwerpunkt auf Zivil-, Bank- und Versicherungsrecht. Er studierte in Deutschland und Schweden und ist Geschäftsführer der Gansel Rechtsanwälte Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
* Angestellte Anwälte, ** Geschäftsführer, *** Freischaffende Rechtsanwälte