Abmahnung Mieter – Das sind legitime Gründe

Abmahnung Mieter: So riskieren Sie einen Brief

Flattert Mieter:innen eine Abmahnung ins Haus, hat das erst einmal keine direkten Konsequenzen. Ein Abmahnungsschreiben besagt nur, dass Ihre Vermieter:innen ein gewisses Verhalten Ihrerseits kritisieren und nicht bereit sind, weiterhin zu dulden. Erst wenn Sie keinen Kontakt aufnehmen, um den Konflikt zu lösen oder das entsprechende Verhalten nicht ändern bzw. einstellen, kann Ihnen im Anschluss die fristlose Kündigung drohen.

Jedoch ist nicht jede Abmahnung gerechtfertigt, weshalb es immer wichtig ist, in den offenen Dialog zu gehen. Nicht selten werden Vermieter:innen auf bestimmte Nachlässigkeiten oder Umstände von anderen Mieter:innen hingewiesen, die Ihnen nicht wohlgesonnen sind. Anständige Vermieter:innen kommunizieren Probleme jedoch in der Regel direkt mit dem Mieter oder der Mieterin, bevor eine Abmahnung formuliert und verschickt wird.

Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung

Grundsätzlich haben beide Parteien eines Mietverhältnisses das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Möchten Vermieter:innen Mieter:innen außerordentlich kündigen, ist nach § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dafür stets eine vorausgegangene Abmahnung notwendig. Dies gilt für alle Kündigungsgründe bis auf den Zahlungsverzug. Bleiben Mieter:innen die Miete für mehr als zwei Monate schuldig, darf auch ohne Abmahnung eine fristlose Kündigung schriftlich ergehen.

Das sind legitime Gründe für eine Abmahnung

Vermieter:innen dürfen Sie abmahnen, sobald Sie gegen eine Regel verstoßen haben, welche im Mietvertrag oder der Hausordnung aufgelistet ist. Ebenso kann eine Abmahnung legitim sein, wenn sich andere Mieter:innen durch ein bestimmtes Verhalten Ihrerseits gestört fühlen.

Die Hausordnung regelt das Miteinander innerhalb eines Mietshauses. In dieser wird festgehalten, welche Regeln in den gemeinsam genutzten Bereichen gelten. Zudem wird ggf. ein Plan zum Putzen des Treppenhauses aufgestellt. Verstoßen hier Mieter:innen gegen bestimmte Regeln, kann das eine Abmahnung zur Folge haben.

• Lärmbelästigung – Ruhezeiten werden nicht berücksichtigt
• Reinigung – Gemeinschaftsaufgaben werden vernachlässigt
• Nutzung der Außenanlagen – Gegen Regeln in Gemeinschaftsbereichen wird verstoßen

Vermieter:innen schließen im Mietvertrag gerne die Haltung von Tieren aus, um pauschal Beschädigungen im Mietobjekt zu vermeiden. Das ist nicht zulässig, jedoch wird es immer wieder versucht. Denn Mieter:innen dürfen in jedem Fall Kleintiere halten. Vögel, Hamster und in der Regel auch Katzen können also nicht verboten werden. Die Haltung von Hunden kann in Einzelfällen konkret ausgeschlossen werden. Damit eine Abmahnung wegen Tierhaltung rechtens ist, muss der Hund sehr lautes oder gefährdendes Verhalten zeigen.

Bezahlen Mieter:innen ihre Miete gar nicht, nicht pünktlich oder nicht vollständig, ist eine Abmahnung legitim. Passiert dies mehrere Male in Folge und übersteigt der geschuldete Betrag eine Monatsmiete, dürfen Vermieter:innen sogar eine fristlose Kündigung aussprechen. In diesem Ausnahmefall bedarf es nicht einmal einer Abmahnung.

Das muss eine korrekte Abmahnung enthalten

• Das Wort „Abmahnung“muss darin zu finden sein
• Das vorgeworfene Fehlverhalten muss genau beschrieben sein
• Die genaue Pflichtverletzung muss genannt werden
• Eine Frist muss Ihnen gesetzt werden
• Die Konsequenzen bei Ignorieren der Abmahnung müssen genannt werden

So können Mieter:innen gegen eine Abmahnung vorgehen

Haben Sie eine Abmahnung erhalten, können Sie dagegen schriftlich Einspruch einlegen. Hierbei beschreiben Sie Ihren Vermieter:innen, weshalb die Abmahnung ungerechtfertigt ist. Jedoch hat vor Gericht weder die Abmahnung noch das Darlegen Ihrer Gegenposition große Bedeutung.

Sollte eine Unterlassungs- oder Räumungsklage gegen Sie eingereicht worden sein, welche Sie zwingt, das monierte Verhalten einzustellen oder aus der Wohnung auszuziehen, muss der Fall ggf. vor Gericht geklärt werden. Sammeln Sie also Beweise, welche Ihr Verhalten darlegen bzw. die Anschuldigungen widerlegen.