Unterschied Hypothek und Grundschuld: Verständlich erklärt

Definition: Hypothek

Eine Hypothek ist eine Form der Kreditsicherheit, die auf Immobilien, wie beispielsweise einem Haus oder einem Grundstück, basiert. Wenn Sie einen Hypothekenkredit aufnehmen, nutzen Sie im Grunde genommen Ihre Immobilie als Sicherheit dafür. Die Hypothek ist dabei an einen bestimmten Kredit gebunden. Sollten Sie in der Lage sein, Ihren Kredit zurückzuzahlen, dann erlischt die Hypothek automatisch. Wenn Sie jedoch Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können, hat die Bank oder der Kreditgeber das Recht, Ihre Immobilie zu verkaufen, um die ausstehenden Schulden zu begleichen.

Im Wesentlichen ist eine Hypothek also ein rechtliches Abkommen, das dem Kreditgeber ein Interesse an Ihrer Immobilie gibt, bis Sie Ihren Kredit vollständig zurückgezahlt haben.

Definition: Grundschuld

Auch mit der Grundschuld sichern Sie ein Darlehen mit Ihrer Immobilie ab. Die Grundschuld ist also ein rechtlicher Anspruch, den Ihre Bank oder Ihr Kreditgeber gegen Ihre Immobilie hat. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine spezifische Schuld gebunden und bleibt bestehen, selbst wenn der ursprüngliche Kredit abbezahlt ist.

Das bedeutet, wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen und den Kredit zurückzahlen, bleibt die Grundschuld auf Ihrer Immobilie. Dies ermöglicht es Ihnen, die gleiche Grundschuld für zukünftige Kredite zu nutzen, ohne eine neue eintragen zu müssen. Sollten Sie jedoch nicht in der Lage sein, Ihre Schulden zu begleichen, hat die Bank oder der Kreditgeber das Recht, Ihre Immobilie zu verkaufen, um die ausstehenden Schulden zu begleichen.

In der Praxis wird die Grundschuld aufgrund ihrer Flexibilität und Unabhängigkeit von der zugrunde liegenden Forderung häufiger genutzt als die Hypothek.

Hypothek oder Grundschuld? Die wichtigsten Unterschiede zusammengefasst

Die Hypothek ist eine Sicherheit, die immer direkt an einen ganz bestimmten Kredit gebunden ist. Wenn also die zugrundeliegende Schuld (zum Beispiel ein Darlehen) beglichen wird, erlischt automatisch auch die Hypothek.

Dem gegenüber steht die Grundschuld, die an keinen Kredit geknüpft ist. Das bedeutet, dass die Grundschuld immer ganz unabhängig von einer bestimmten Forderung besteht und somit auch dann gilt, wenn die ursprüngliche Schuld beglichen wurde. Dies erleichtert die Übertragung der Grundschuld auf eine neue Forderung oder einen neuen Gläubiger, wodurch sie in der Praxis häufiger verwendet wird als die Hypothek.

Was passiert mit einer Hypothek bzw. einer Grundschuld nach der Rückzahlung?

Die Hypothek ist direkt an einen spezifischen Baukredit gebunden. Daher erlischt eine Hypothek automatisch mit der vollständigen Rückzahlung des Hypothekendarlehens. Ein separater Auftrag zur Löschung im Grundbuch ist dabei nicht erforderlich.

Die Grundschuld hingegen behält auch nach der Rückzahlung aller gesicherten Verbindlichkeiten ihre Gültigkeit. Eine Löschung im Grundbuch, inklusive der Zwangsvollstreckungsklausel, muss beantragt werden. Nach Erhalt der Löschungsbewilligung der Bank beauftragt man einen Notar, der die Information an das Grundbuchamt weiterleitet, welches die endgültige Löschung vornimmt. Es ist jedoch nicht immer sinnvoll, die Grundschuld sofort löschen zu lassen. Bei einem Verkauf der Immobilie kann eine Abtretung der Grundschuld in Erwägung gezogen werden. Insbesondere wenn der neue Eigentümer einen Baukredit benötigt, kann eine bestehende Grundschuld direkt übertragen werden.

Vor- und Nachteile einer Hypothek

Vor- und Nachteile einer Grundschuld

Welche Kosten entstehen bei einer Hypothek bzw. einer Grundschuld?

Bei der Aufnahme einer Hypothek fallen diverse Kosten an. Zunächst ist da die Bewertung der Immobilie durch einen Gutachter, deren Kosten vom Kreditnehmer zu tragen sind. Des Weiteren fallen Notargebühren für die Aufsetzung und Beurkundung des Hypothekenvertrags an. Schließlich müssen auch die Kosten für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch berücksichtigt werden, die je nach Höhe des Darlehens und dem jeweiligen Bundesland variieren können. Darüber hinaus können Gebühren seitens der Bank anfallen, etwa Bearbeitungsgebühren für das Darlehen.

Für die Aufnahme einer Grundschuld gelten ähnliche Kosten. Auch hier müssen der Immobilienwert ermittelt, ein Notarvertrag erstellt und die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden, was jeweils mit Kosten verbunden ist. Da die Grundschuld allerdings häufiger verwendet wird und tendenziell flexibler ist, kann es sein, dass die Bankgebühren etwas niedriger ausfallen. Es ist jedoch immer ratsam, die genauen Kosten im Vorfeld mit der Bank und dem Notar zu besprechen.

Welche Formen der Grundschuld gibt es?

• Briefgrundschuld: Bei dieser Form der Grundschuld wird ein Grundschuldbrief ausgestellt, der den Eigentümer als Gläubiger der Grundschuld ausweist. Der Inhaber dieses Briefs hat das Recht, die Grundschuld zu fordern. Wenn der Brief übergeben wird, wechselt auch das Recht auf die Grundschuld. Die Briefgrundschuld ermöglicht eine einfache Übertragbarkeit der Grundschuld.
• Buchgrundschuld: Bei der Buchgrundschuld wird kein Grundschuldbrief ausgestellt. Die Grundschuld wird stattdessen direkt in das Grundbuch eingetragen und kann nur durch einen Notar übertragen werden. Dies macht die Übertragung etwas komplizierter und zeitaufwendiger als bei der Briefgrundschuld, bietet aber mehr Sicherheit, da der Verlust oder Diebstahl des Grundschuldbriefs keine Rolle spielt.
• Sicherungsgrundschuld: Dies ist die am häufigsten verwendete Form der Grundschuld. Sie ähnelt der Buchgrundschuld, mit dem Unterschied, dass sie speziell zur Absicherung eines Kredits dient. Bei einer Sicherungsgrundschuld bleibt der Immobilienbesitzer rechtlich der Gläubiger der Grundschuld, obwohl er die Grundschuld zur Sicherung an das Kreditinstitut abgetreten hat. Wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, kann die Sicherungsgrundschuld im Grundbuch stehen bleiben und bei Bedarf für zukünftige Kredite verwendet werden.