Grundschuld eintragen: Bedeutung, Kosten und Voraussetzungen

Grundschuld eintragen: Was genau passiert?

Wenn Sie ein Haus kaufen oder bauen möchten, brauchen Sie dafür wahrscheinlich ein Darlehen. Hierfür verlangt die Bank in den allermeisten Fällen eine Art Sicherheit, um sich vor Zahlungsausfällen zu schützen. Eine besonders beliebte Art der Sicherheit ist die Grundschuld.

Wenn Sie eine Grundschuld eintragen lassen, dann belasten Sie Ihr Grundstück und geben Ihrer Bank das Recht an Ihrer Immobilie. Sollten Sie Ihr Darlehen nicht wie vorgesehen abbezahlen können, wird die Bank vermutlich eine Zwangsversteigerung durchführen, um das geliehene Geld zurückzubekommen.

Grundschuld eintragen: Welche Möglichkeiten gibt es?

Zunächst ganz wichtig: Eine Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen — das können Sie nicht selbst tun: Hierfür wird nämlich ein Notar beauftragt. Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, eine Grundschuld einzutragen:

Als Buchgrundschuld: Die Grundschuld wird im Grundbuch des Grundstücks eingetragen.

Als Briefgrundschuld: Die Grundschuld wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen — zusätzlich wird der sogenannte Grundschuldbrief ausgestellt, in dem die Höhe und der Inhaber der Grundschuld steht. Wer den Grundschuldbrief erhält, ist immer Gläubiger der Grundschuld. Aus diesem Grund geht der Brief auch sofort an die Bank, bis das Darlehen abbezahlt ist. Danach bekommt ihn der Eigentümer.

Außerdem wichtig: Buchgrundschuld und Briefgrundschuld sind zwei unterschiedliche Arten, eine Grundschuld einzutragen — es handelt sich dabei nicht um verschiedene Arten der Grundschuld.

Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld: Was soll ich wählen?

In der Regel wird eine Grundschuld als Buchgrundschuld eingetragen. Hierbei gibt es im Grundbuch oft den Vermerk „ohne Brief“.

Die Briefgrundschuld hat einen wichtigen Vorteil: Sie ist flexibler und günstiger übertragbar, denn es ist keine Grundbuchänderung nötig. Allerdings entstehen durch eine Briefgrundschuld zusätzliche Kosten durch Gebühren vom Grundbuchamt und die Bestellung des Briefes. Zudem ist eine Löschung der Grundschuld bei der Briefgrundschuld deutlich komplizierter.

In den meisten Fällen reicht die Buchgrundschuld also völlig aus. Die Buchgrundschuld gilt bei den meisten Banken auch als Standardfall.

Wie wird eine Grundschuld eingetragen?

Gleich vorweg: Sie können die Eintragung der Grundschuld nicht selbst vornehmen, sondern müssen einen Notar damit beauftragen. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst finanzieren – also kein Darlehen bekommen – brauchen Sie auch keine Grundschuld eintragen lassen.

An der Eintragung sind Sie, Ihre Bank und ein Notar beteiligt. Bevor Sie die folgenden Schritte unternehmen, sollten Sie sich vergewissern, dass auf der Immobilie nicht bereits eine Grundschuld liegt. Eine alte Grundschuld muss vom Verkäufer gelöscht werden.

Diese Schritte sind notwendig, um eine Grundschuld eintragen zu lassen:

Auflassungsvormerkung: Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde, setzt der Notar eine Auflassungsvormerkung vor. Damit sind Sie der künftige Eigentümer der Immobilie — der Verkäufer kann das Objekt also nicht an andere verkaufen.

Belastungsvollmacht durch den Verkäufer: Zu diesem Zeitpunkt sind Sie offiziell noch nicht der Eigentümer der Immobilie. Sie können daher keine Grundschuld eintragen lassen. Der Verkäufer stellt Ihnen aus diesem Grund eine sogenannte Belastungsvollmacht aus. Diese Vollmacht berechtigt Sie dazu, einen Notar mit dem Eintrag der Grundschuld zu beauftragen.

Formular zur Grundschuldbestellung der Bank an den Notar: Ihre Bank wird das Darlehen erst dann an Sie auszahlen, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Hierfür stellt die Bank Ihnen ein Grundschuldbestellungsformular aus, das Sie an den Notar weiterleiten müssen.

Beurkundung der Grundschuld durch den Notar: Bei einem Termin mit dem Notar wird Ihnen eine Grundschuldbestellungsurkunde ausgestellt.

Sendung der Urkunde beim Grundbuchamt durch den Notar: Ihr Notar wird die Urkunde und die Belastungsvollmacht an das Grundbuchamt weiterleiten und die Eintragung der Grundschuld beantragen.

Die Bank erhält eine Kopie der Urkunde: Ihre Bank, von der Sie das Darlehen bekommen, bekommt eine Kopie der Urkunde und einen Auszug aus dem Grundbuch vom Notar. Nun hat die Bank alle Sicherheiten, die Sie braucht und wird das Darlehen an Sie auszahlen.

Grundschuld eintragen Kosten: Was kostet die Eintragung der Grundschuld?

Kosten entstehen vor allem durch die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Eintragung der Grundschuld. Grundsätzlich gilt: Planen Sie 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises für die Kosten der Grundschuldeintragung ein. Wenn Sie also eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen, dann werden vermutlich rund 3.000 Euro für die Eintragung der Grundschuld anfallen.

Grundschuld löschen: Wie funktioniert's?

Eine Grundschuld wird in der Regel gelöscht, wenn der mit der Grundschuld verbundene Kredit vollständig zurückgezahlt wurde. Der Prozess zur Löschung einer Grundschuld beginnt damit, dass der Schuldner (Kreditnehmer) die Löschungsbewilligung von der Gläubigerbank erhält. Dies ist eine notariell beurkundete Erklärung, dass die Bank mit der Löschung der Grundschuld einverstanden ist. Nachdem die Löschungsbewilligung ausgestellt wurde, muss der Schuldner beim Grundbuchamt einen Antrag auf Löschung der Grundschuld stellen.

Die Löschung der Grundschuld muss dann von einem Notar beglaubigt und beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht werden. Der Notar bereitet die notwendigen Unterlagen vor und sendet sie an das Grundbuchamt. Dies umfasst neben der Löschungsbewilligung auch einen Auszug aus dem Grundbuch und einen Antrag auf Löschung. Es ist wichtig zu beachten, dass sowohl die Löschungsbewilligung als auch der Antrag auf Löschung notariell beurkundet sein müssen. Nachdem das Grundbuchamt den Antrag erhalten hat, prüft es die Unterlagen und führt dann die Löschung der Grundschuld im Grundbuch durch.

Hypothek oder Grundschuld? Die wichtigsten Unterschiede zusammengefasst

Die Hypothek ist eine Sicherheit, die immer direkt an einen ganz bestimmten Kredit gebunden ist. Wenn also die zugrundeliegende Schuld (zum Beispiel ein Darlehen) beglichen wird, erlischt automatisch auch die Hypothek.

Dem gegenüber steht die Grundschuld, die an keinen Kredit geknüpft ist. Das bedeutet, dass die Grundschuld immer ganz unabhängig von einer bestimmten Forderung besteht und somit auch dann gilt, wenn die ursprüngliche Schuld beglichen wurde. Dies erleichtert die Übertragung der Grundschuld auf eine neue Forderung oder einen neuen Gläubiger, wodurch sie in der Praxis häufiger verwendet wird als die Hypothek.

Die Grundschuld behält auch nach der Rückzahlung aller gesicherten Verbindlichkeiten ihre Gültigkeit. Eine Löschung im Grundbuch, inklusive der Zwangsvollstreckungsklausel, muss beantragt werden. Nach Erhalt der Löschungsbewilligung der Bank beauftragt man einen Notar, der die Information an das Grundbuchamt weiterleitet, welches die endgültige Löschung vornimmt. Es ist jedoch nicht immer sinnvoll, die Grundschuld sofort löschen zu lassen. Bei einem Verkauf der Immobilie kann eine Abtretung der Grundschuld in Erwägung gezogen werden. Insbesondere wenn der neue Eigentümer einen Baukredit benötigt, kann eine bestehende Grundschuld direkt übertragen werden.