Mietminderung Baulärm – So hoch darf eine Mietreduzierung ausfallen

Wann die Miete bei Baulärm gemindert werden kann

Eine Mietminderung kann dann von Mieter:innen durchgesetzt werden, wenn das Mietobjekt nicht mehr so genutzt werden kann, wie es eigentlich gedacht und im Mietvertrag beschrieben ist. Im Fall von Lärm würde dieser Fall eintreten, wenn Sie sich in Ihrem Alltag durch Lärm, z. B. durch eine Baustelle oder Sanierungsmaßnahmen, so gestört fühlen, dass Sie Ihre Wohnung nicht mehr im normalen Umfang nutzen können.

Um eine geminderte Miete rechtfertigen zu können, müssen Sie erklären, wie sich diese eingeschränkte Nutzbarkeit bemerkbar macht. Können Sie beispielsweise kein Gespräch mehr in normaler Lautstärke führen oder nicht mehr Fernsehen schauen, weil der Lärm zu laut ist, kann eine gekürzte Miete durchsetzbar sein.

Voraussetzungen für eine Mietminderung bei Lärm:

In diesen Fällen ist keine Mietminderung wegen Baulärm möglich

Mieter:innen müssen jedoch beachten, dass eine Mietkürzung in bestimmten Situationen nicht zu rechtfertigen ist.

• Energetische Sanierung im Haus

Hat der Vermieter oder die Vermieterin Baumaßnahmen angekündigt, welche das Haus energetisch verbessern sollen, müssen sich Mieter:innen drei Monate lang laut  § 536 Abs. 1a BGB mit Baulärm und anderen Einschränkungen abfinden. Nach drei Monaten Duldungspflicht darf eine Mietminderung wegen einer Baustelle jedoch durchgesetzt werden.

• Lärmquelle vor Mietvertragsabschluss bekannt

War Mieter:innen bereits vor Einzug bekannt, dass sich eine große Baustelle vor dem Haus befindet oder eine Zugstrecke direkt vor dem Schlafzimmerfenster verläuft, dann kann deshalb keine Mietminderung wegen des Lärms durchgesetzt werden.

• Vermieter:in zu spät informiert

Falls Mieter:innen erst einige Monate Baulärm tolerieren und es ihnen dann doch zu störend wird, kann dennoch erst ab dem Moment die Miete gekürzt werden, ab welchem Sie Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin Bescheid gegeben haben. Die Zeit zuvor, in welcher die Nutzbarkeit Ihrer Wohnung ebenfalls bereits eingeschränkt war, muss vernachlässigt werden.

• Baumaßnahmen vor Einzug vorhersehbar

Können sich künftige Mieter:innen bei einer Besichtigung bereits denken, dass es in naher Zukunft direkt neben der Mietwohnung zu Baumaßnahmen kommen kann, ist eine Mietminderung auch häufig ausgeschlossen. Befindet sich in direkter Nachbarschaft ein baufälliges Haus oder ein freier Bauplatz, ist eine Baustelle wahrscheinlich und muss mit einkalkuliert werden. Jedoch ist dies auch häufig eine Einzelfallentscheidung, wie logisch diese Konsequenz tatsächlich ist.

• Allgemeinwohl fördernde Baumaßnahme

Ebenso haben Mieter:innen kein Recht auf eine Mietkürzung, wenn die Baustelle, welche den Lärm verursacht, dem Allgemeinwohl gilt. Wird beispielsweise in Ihrer direkten Nachbarschaft eine Brücke saniert oder ein Krankenhaus gebaut, müssen Sie in der Regel den Lärm einfach hinnehmen.

Das müssen Mieter:innen bei Mietminderung wegen Baulärm beachten

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, um eine Mietkürzung zu rechtfertigen und trifft keine der Ausnahmen auf Sie zu, dann ist der wichtigste Schritt, Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin über den Mangel und die anschließende Mietminderung zu informieren. Erst wenn die vermietende Partei die Möglichkeit hatte, den Mangel – in diesem Fall den Baulärm – zu beseitigen, dürfen Sie eine gekürzte Miete bezahlen.

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Je mehr Beweise Sie für die Beeinträchtigung durch Lärm haben, desto eher müssen Vermieter:innen Ihre Mietminderung akzeptieren. Jedoch ist es nicht zwingend notwendig, aufwendige Gutachten, Lärmprotokolle oder Messungsergebnisse nachzuweisen. Letztendlich müssen Sie nur erklären, welcher Lärm Sie wie in der Nutzbarkeit Ihrer Wohnung einschränkt.

Es kann vor Gericht dazukommen, dass Vermieter:innen belegen müssen, dass die Beeinträchtigung unwesentlich ist. Können Sie grob davon berichten, zu welchen Uhrzeiten und in welchem Ausmaß der Lärm stattfindet, reicht das aus, um eine Mietkürzung wegen Baulärm zu rechtfertigen.

Partylärm & Co.: Wann auch hier gemindert werden darf

Grundsätzlich müssen Mieter:innen keine Lärmquelle einfach hinnehmen. Jedoch müssen auch hier die Ausnahmen beachtet werden, die bereits bei Baulärm gelten. Befand sich unterhalb oder neben der Mietwohnung bereits bei Einzug ein Restaurant oder eine Diskothek, müssen sich Mieter:innen außerhalb der gesetzlich geltenden Ruhezeiten mit dem Lärm abfinden.

In den meisten Gemeinden gelten grobe Ruhezeiten von

• 22 bis 7 Uhr früh – vereinzelt auch ab 23 Uhr und bis 6 Uhr.
• Sonn- und feiertags ganztägig

Zu diesen Zeiten müssen der Geräuschpegel auf Zimmerlautstärke beschränkt werden. Daran müssen sich auch die Gastronomie und das Bauwesen halten. Kommt es außerhalb der Ruhezeiten zu Lärm, dürfen Sie Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin darüber informieren. Die vermietende Partei sollte daraufhin aktiv werden. Ändert sich dennoch nichts, dürfen Sie eine Mietminderung durchsetzen, wenn Ihre Wohnqualität durch die Geräuschkulisse beeinträchtigt wird.