Sonderkündigungsrecht nutzen & Strafzahlung bei Hausverkauf vermeiden
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Kann ich einen Immobilienkredit wegen eines Hausverkaufs beenden?
Für viele Verbraucher:innen ist der Abschluss einer Finanzierung notwendig, um den Kauf einer Immobilie zu ermöglichen. Damit binden Sie sich für 10 bis 20 Jahre an eine Bank, welche Ihnen die notwendige Geldsumme zur Verfügung stellt. Ändern sich nun Ihre Lebensumstände und Sie möchten die erworbene Immobilie nach einigen Jahren wieder verkaufen, dann ist dies nicht ohne Weiteres möglich.
Die Bank verbietet Ihnen nicht, Ihre Immobilie zu veräußern, jedoch verlangt sie eine Strafzahlung dafür, wenn Sie dies vor Ablauf der Sollzinsbindung tun und die gesamte Kreditsumme frühzeitig zurückzahlen. Da eine solche Vorfälligkeitsentschädigung häufig hohe fünfstellige Summen erreichen kann, sollten sich Kreditnehmer:innen genau überlegen, ob ein Hausverkauf lohnenswert ist.
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Sonderkündigungsrecht bei Hausverkauf – So funktioniert’s
Das Sonderkündigungsrecht – auch außerordentliches Kündigungsrecht genannt – steht allen Kreditnehmer:innen zur Verfügung. Damit dieses tatsächlich genutzt werden kann, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zudem gibt es gewisse Sonderfälle, in denen eine vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens wieder anders gehandhabt wird. In all diesen Fällen dürfen Kreditinstitute von Ihnen keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen:
Ende der Zinsbindung
Die Dauer der Zinsbindung kann bei Abschluss der Finanzierung individuell festgelegt werden und beeinflusst die Höhe des Zinssatzes. Endet diese Frist, können Sie einen Teil oder die gesamte Kreditsumme zurückzahlen und das Darlehen kündigen. Um das Sonderkündigungsrecht Ihrer Baufinanzierung zu nutzen, muss lediglich eine einmonatige Frist beachtet werden. Jedoch darf im Vorfeld keine neue Vereinbarung über den zukünftigen Zinssatz getroffen worden sein.
10 Jahres-Frist erreicht
Haben Sie Ihren Kreditvertag vor über zehn Jahren unterschrieben, können Sie mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten Ihre Finanzierung kündigen. Hierbei ist zu beachten, dass Sie nach Ablauf der sechs Monate lediglich 14 Tage Zeit haben, um die gesamte Restschuld zu begleichen. Sie müssen also die Sonderkündigung Ihres Kredites und den Hausverkauf zeitlich gut miteinander abstimmen.
Darlehen ohne Zinsbindung
Für Personen, deren Lebensumstände eine flexible Handhabung ihres Darlehens notwendig machen, kann ein Immobilienkredit ohne Zinsbindung interessant sein. Da sich bei dieser Darlehensform der Zinssatz verändern kann, dürfen Kreditnehmer:innen den Vertrag jederzeit kündigen. Lediglich eine Frist von drei Monaten muss abgewartet werden, bis die Kreditsumme zurückgezahlt werden kann.
So vermeiden Sie beim Hausverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung
Selbst wenn Sie die Restschuld Ihrer Immobilienfinanzierung weit vor der 10-Jahres-Frist zurückzahlen wollen, gibt es in vielen Fällen die Möglichkeit, dies ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu tun. Denn in vielen Kreditverträgen werden die strengen gesetzlichen Auflagen nicht erfüllt und es finden sich Fehler oder fehlende Informationen. In diesem Fall kann die Forderung einer Vorfälligkeitsentschädigung angefochten werden.
Eine Bank kann keine Vorfälligkeitsentschädigung fordern, wenn zu diesen Punkten nicht ausreichend Informationen im Kreditvertrag zu finden sind:
Angaben zur Laufzeit des Vertrags
Angaben zum Kündigungsrecht der Darlehensnehmer:innen
Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass ein Großteil der Immobilienkreditverträge unzureichende Angaben zu diesen Punkten aufweist.
Mit unserem Online-Check können Sie sofort kostenlos prüfen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung auch in Ihrem Fall umgangen werden kann.
Wann habe ich ein Sonderkündigungsrecht beim Hausverkauf?
Der § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches stellt für viele Immobilienbesitzer:innen einen Ausweg aus einem unliebsamen Darlehen dar. Dieser Paragraph besagt, dass es Kreditnehmer:innen erlaubt ist, ihre Finanzierung zehn Jahre nach Abschluss ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen. Banken ist es nicht erlaubt, in diesem Fall eine Strafzahlung zu verlangen. Auch dürfen sie diese Option nicht durch bestimmte Vertragsklauseln verwehren.
Was bedeutet Sollzinsbindung?
Wer sich von einer Bank Geld für einen Immobilienkauf leiht, muss dafür Zinsen bezahlen. Die Zinshöhe wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Ebenfalls wird im Kreditvertrag definiert, wie lange die Zinsen gleichbleiben. Insbesondere in Niedrigzinszeiten ist es für Kreditnehmer:innen interessant, sich lange die günstigen Zinsen zu sichern. Egal wie hoch die Zinsen steigen – während der Sollzinsbindung zahlen Sie stets nur die vereinbarte Zinsrate. Nach Ablauf der Sollzinsbindung wird der Zinssatz entweder einfach angepasst oder das Darlehen endet und ein Vertrag mit einer anderen Bank wird geschlossen.
Warum lohnt es sich, Gansel Rechtsanwälte beim Thema Vorfälligkeitsentschädigung zu beauftragen?
Gansel Rechtsanwälte geht mit viel Fachkompetenz für Sie ins Rennen: Sechs Fachanwält:innen für Bank- und Kapitalmarktrecht machen uns zur Experten-Kanzlei im Bankrecht. Wir haben beim Thema Vorfälligkeitsentschädigung Erfahrung aus über 40.000 geprüften Immobilienverträgen. Für unsere Mandant:innen konnten wir bereits über eine Million Euro an Vorfälligkeitsentschädigungen sparen.
Als aktuell einzige Kanzlei in Deutschland können wir zudem zahlreiche Erfolge vor Oberlandesgerichten und dem Bundesgerichtshof in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung vorweisen.
Kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auch zurückgeholt werden?
Ja, auch das ist möglich. Wenn Sie Ihren Immobilienkredit bereits beendet und die Vorfälligkeitsentschädigung bereits an die Bank gezahlt haben, können Sie diese zurückfordern. Das ist dann möglich, wenn die Zahlung nicht länger als drei Jahre zurückliegt.
Beitrag geprüft von
Rechtsanwalt Philipp Caba**
Philipp Caba ist ein erfahrener Rechtsanwalt mit Schwerpunkt auf Zivil-, Bank- und Versicherungsrecht. Er studierte in Deutschland und Schweden und ist Geschäftsführer der Gansel Rechtsanwälte Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
* Angestellte Anwälte, ** Geschäftsführer, *** Freischaffende Rechtsanwälte